El Consejo de Ministros ha aprobado el decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Finalmente, el Gobierno da luz verde al real decreto sin las medidas estrella exigidas por la oposición e incluidas en el borrador. Quedan fuera la limitación de los precios de los alquileres y la bonificación del IBI de hasta el 80% para inmuebles con rentas inferiores al índice de precios de referencia que el Ministerio de Fomento tiene previsto publicar dentro de ocho meses.
Así, el real decreto de medidas urgentes en materia de vivienda no habilita a las comunidades autónomas ni a los ayuntamientos a fijar las rentas máximas de los alquileres ni a aplicar descuentos sobre este impuesto a la oferta del mercado libre, bonificación que limitará a las viviendas sociales. Es decir, los consistorios sí que podrán primar mediante una ordenanza municipal hasta el 95% de este impuesto a los inmuebles con renta limitada por una norma jurídica.
Fuentes de Fomento explican a elEconomista que la limitación de los precios se queda fuera porque "es inconstitucional" fijarlo por decreto ley. La medida afectaría de lleno al derecho a la propiedad privada por lo que para modificarlo se necesita una ley estatal en la que no se va a trabajar, "al menos en esta legislatura". "Lo que pase después de las elecciones y decida el nuevo Gobierno es otra cosa", explican estas mismas fuentes. Así, no se cierra la puerta a limitar los precios en un futuro aunque el trámite sea más complicado.
Descartada la limitación de los precios, el Ejecutivo aboga por poner coto a la escalada del alquiler y ha optado por un modelo similar al de 1994 cuando se tomaba en consideración el incremento del IPC, aunque en esta ocasión no será de carácter obligatorio y solo será para nuevos contratos.
A cinco años
Pese a que el control de precios se ha dejado para una futura legislatura, el Real Decreto Ley sí que da un paso adelante para proteger a los inquilinos con la ampliación de la duración de los contratos y de la vinculación de la actualización de todas las rentas al IPC. Así, se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años o a siete años si el arrendador es persona jurídica. Tambien se amplía la prórroga tácita de uno a tres años y el preaviso a dos meses para el inquilino y cuatro para el arrendador, el plazo de preaviso para no renovar el contrato. Todas estas medidas, incluidas la del IPC solo se aplican a los nuevos contratos.
El nuevo decreto también amplía a cinco años la prórroga de la duración del contrato frente a los tres actuales. En el caso de ser una persona jurídica (empresa), el plazo será de siete años.
Prórroga tácita
En cuanto a la prórroga tácita, establece que, llegada la fecha del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y una vez haya transcurrido el periodo de prórroga obligatorio, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más. También recoge la limitación a dos mensualidades de la renta de alquiler la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario y salvo que se trate de contratos de larga duración.
Por otro lado, vuelve a establecer que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica y exceptuando los casos en los que el servicio haya sido contratado por iniciativa directa del arrendatario.
Si no hay pacto, solo subida con el IPC
Cuando no haya pacto entre las partes para la actualización anual de la renta, el real decreto recoge que el incremento producido como consecuencia de la actualización no podrá exceder la variación del último IPC publicado en la fecha de revisión, si bien el Gobierno renuncia a introducir límites a los precios.
Respecto a los inmuebles turísticos, establece una modificación técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
También mantiene, al igual que en el anterior real decreto, la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos para que se requiera el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda turística, "siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%". "Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos", apunta el real decreto.
(Publicado por El Economista - España, 1 marzo 2019)
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