Inversiones
Chile: ¿Se sustenta el boom inmobiliario en A. Latina?
Conversaciones en cenas sobre el valor de las viviendas, avisos en los diarios de casas deslumbrantes y propiedades que cambiaron de dueño por el doble de su precio de hace tres años: recientemente Sao Paulo se siente muy parecida a Nueva York o Londres antes de la caída.
La fiebre de las propiedades ahí y en otros países latinoamericanos hace temer a algunos que el renacimiento económico de la región pueda haberse puesto demasiado exuberante. Pero el auge de las viviendas se basa en el aumento de la prosperidad más que en la excesiva deuda.
En exclusivos sectores de las grandes ciudades de Brasil, los precios de las viviendas están claramente aumentando.
Ibope Inteligencia, una empresa de investigación, dice que el precio promedio de un departamento nuevo en Sao Paulo el 2010 aumentó en un 25% y mucho más en barrios exclusivos.
Agentes estatales reclaman que los precios en estas ciudades han subido hasta 80% en tres años, y en zonas similares de Río de Janeiro, impulsados por el descubrimiento de grandes reservas de petróleo en las costas y la proyección de albergar los Juegos Olímpicos el 2016, se han doblado los valores.
El boom inmobiliario está siendo impulsado por un fuerte aumento en el número de compradores potenciales. Durante los últimos ocho años, el número de hogares brasileños con ingresos diez veces más altos que el salario mínimo aumentó en más de la mitad, a alrededor de 18 millones. El poder de compra de los nuevos acomodados se ha potenciado aún más por una mayor disponibilidad de hipotecas.
Hasta hace poco, las reglas que hacían difícil o imposible las ejecuciones hipotecarias cuando una hipoteca estaba morosa significaba que el préstamo con respaldo de la propiedad no era atractivo. La mayoría de las casas eran construidas por el dueño o compradas en efectivo. En 2005, la deuda hipotecaria representaba apenas 1,4% del PIB. Pero ese año se produjeron cambios legales, que implicaron que los prestamistas podían seguir siendo los dueños hasta el final del pago, haciendo más sencilla la ejecución hipotecaria. El total de préstamos con respaldo de una hipoteca está alcanzando rápidamente al 5% del PIB, que si bien es aún pequeño, es el triple de hace cinco años.
Los problemas de oferta, en particular, la escasez de tierra en lugares más baratos, están empujando los precios.
Cushman y Wakefield, una consultora de bienes raíces, dice que los arriendos de oficinas en Río de Janeiro son los más altos de América, ya que las empresas se apresuran en abrir en lo que pronto será el centro de una de las grandes economías petroleras del mundo.
Como era de esperar, los mejores lugares son cada vez más caros. Los precios de otros insumos también están subiendo.
El ambicioso proyecto del gobierno de viviendas de bajos ingresos, Minha Casa, Minha Vida (Mi Casa, Mi Vida), proporcionará financiamiento para un millón de hogares, y está absorbiendo una gran parte de la fuerza laboral de la construcción y empujando los salarios.
Proyectos de gran infraestructura, como puertos y ferrocarriles en el norte del país, compiten por todo, desde los operadores de grúas de cemento y acero.
El índice oficial de precios de la construcción está por sobre la inflación general, y la brecha se está ampliando.
Perú y Chile
Brasil no es el único país de América Latina que presenta signos de exuberancia en las propiedades. Está el caso de Perú, otro vencedor relativamente reciente contra la hiperinflación y el ganador del auge de las materias primas.
Los agentes inmobiliarios en Lima, su capital, dicen que las casas en los elegantes barrios cerca del mar recientemente han duplicado su valor y que el costo de terrenos edificables se ha triplicado. Colombia y Panamá se ven espumosos también.
El terrible ejemplo de otros países respecto de lo que podría suceder a continuación ha llevado a algunos a temer un reventón del boom de la vivienda en América Latina.
Pero, por ahora, al menos, los nuevos y altos valores se mantienen firmes.
Por un lado, se encuentran limitados a los principales puntos de acceso: las mejores zonas de las ciudades más grandes de las economías en auge, o cerca de los mega-desarrollos.
Incluso una gran caída de los precios no tendría el mismo efecto en cadena en América Latina como lo tuvo en Estados Unidos. La generación de hipotecas está creciendo rápido, en torno al 50% anual en Perú y aún más en Brasil.
Sin embargo, el stock total de hipotecas es muy bajo: Chile tiene el mejor mercado hipotecario desarrollado de la región, cercano al 20% del PIB.
Debajo de la espuma del mercado de lujo, la realidad latinoamericana es la gran escasez de propiedades. Perú tiene un déficit habitacional de alrededor de 900 mil, y las estimaciones para Brasil varían de cinco millones a siete millones.
(Publicado por El Mercurio – Chile, 11 mayo 2011)
__________________