Solución privada de litigios del mercado inmobiliario y construcción civil, con eficacia plena, por vía de arbitraje

Stanley Martins Frasão*

Por ocasión de la certificación de la práctica “Solución privada de litigios del mercado inmobiliario y construcción civil, con eficacia plena, por vía de arbitraje” presentada por los señores Hudson Lídio de Navarro, Camila Pereira Linhares, Paulo Viana Cunha y Fernando Augusto Cardoso de Magalhães al Premio Innovare 2009 (https://www.premioinnovare.com.br/, que tiene por objetivo el desarrollo de proyectos para pesquisa y modernización de la Justicia Brasileña), tuve la oportunidad de conocer los trabajos desarrollados.

La práctica está en funcionamiento desde 2003, siendo que los costes operacionales de la entidad llegan a unos R$ 30.000,00 (treinta mil reales) por mes.

La práctica funciona así: - el Mercado Inmobiliario en las relaciones de compra y venta ofrece la alternativa de aposición de cláusula compromisoria en los contractos. El comprador previamente esclarecido, libremente elige el arbitraje institucional como forma de solución, a través de la cláusula compromisoria.

En la eventualidad de una ocurrencia de litigio entre las partes, la parte interesada, vendedor o comprador, solicita la instauración del procedimiento de arbitraje, presentando el objeto del litigio, la calificación de las partes y el valor estimado de la demanda. Se indica, en este acto, un especialista de la Cámara Sectorial de Mercado e Inmobiliario y Construcción Civil de la Cámara elegida para actuar como árbitro. Posteriormente, el árbitro es invitado para actuar y consultado sobre su imparcialidad en la conducción del referido procedimiento, debiendo la manifestación ocurrir en el plazo máximo de siete días. Aceptada la indicación por el árbitro, la parte contraria es intimada de la demanda postulada y del árbitro indicado, debiendo manifestarse en cinco días sobre la indicación del profesional realizado. En un máximo treinta días, contados de la distribución del procedimiento, sendas partes son intimadas para que comparezcan a la sesión de instauro del procedimiento arbitral, que tiene por finalidad la firma del compromiso arbitral y la realización de la audiencia de conciliación. Realizado el acuerdo, el árbitro lo declarará por sentencia. Siendo infructífera la conciliación, las partes tendrán un plazo de siete días para que presenten sus alegaciones iniciales y el procedimiento seguirá el rito ordinario, con consecuente decisión proferida por el árbitro.

Los beneficios específicos que tornan la Justicia más Rápida y Eficaz son patentes.

En el plazo medio de noventa días, las partes consiguen que el litigio esté solucionado de forma definitiva. Tal celeridad es posible a causa de la metodología adoptada que previene la utilización de una Reglamentación especifica de la naturaleza expedida que, en conformidad con la prescripción legal permite la conducción del procedimiento con mayor brevedad y seguridad jurídica, por el árbitro escogido y especialista en materia, objeto de la discusión.

De 2003 a 2009 fueron resueltos setenta y ocho procesos, en el Estado de Minas Gerais, siendo beneficiadas 156 personas física y jurídica.

Dificultades fueron encontradas, tales como la ausencia del conocimiento del público sobre los MESC’s – Métodos Extrajudiciales de Solución de Controversias, y poco conocimiento por parte de los operadores de derecho.

Factores de éxito en práctica están presentes, pudiendo ser acreditados a la perseverancia en la difusión y aplicación de los MESC’s, trabajo serio, con rigurosa observancia de las prescripciones legales y dirigidas al permanente perfeccionamiento de las prácticas.

El Equipo es formado por cinco funcionarios, siendo dos pasantes (administrativo y departamento), tres funcionarios efectivos coordinados por una abogada, con función de Secretaria General de Procedimientos, que se reporta al Director Superintendente, Abogado, a quien cabe, en forma Reglar, dirimir eventuales dudas, supervisar las actividades generales de la entidad y responder por la misma. El Superintendente se reporta al Presidente de la entidad mantenedora y se aconseja con el Consejo Consultivo de Notables. La práctica cuenta también con veinte especialistas de la Cámara Sectorial del Mercado Inmobiliario y Construcción Civil. Son profesionales, aptos a actuar como mediadores o árbitros. La Cámara Sectorial del Mercado Inmobiliario y Construcción Civil tiene un coordinador y un coordinador adjunto, que tienen la función de hacer la incorporación en el mercado de la aplicación del arbitraje en la referida área de actuación.

El equipo pasa por entrenamientos a través de pláticas, cursos de conocimiento, capacitación y "encuentros de reciclaje" para actualizaciones sobre la materia.

Los procedimientos arbítrales no tienen foro específico determinado por la legislación vigente. De esa forma, es facultado a las partes, cuando pacten la cláusula de compromiso, que elijan la administración del procedimiento por la CAMINAS (sede física Belo Horizonte) y elijan como sede del arbitraje una ciudad diversa de la sede física de la institución. Ocurriendo tal situación, instaurado un litigio, CAMINAS administrará el procedimiento en la ciudad elegida. Eligiendo un local neutro para la realización de las audiencias, un funcionario de la institución acompañará el árbitro en las sesiones designadas. Es válido esclarecer que las manifestaciones de las partes pueden ser encaminadas por medio electrónico (mail), con la preservación del sigilo de todo y durante el procedimiento.

Fueron realizadas aparcerías con o CMI/Secovi – Cámara del Mercado Inmobiliario de Minas Gerais, SME – Sociedad Mineira de los Ingenieros, SINDUSCON – Sindicato de la Industria de la Construcción Civil, CRECI - Consejo Regional de los Correctores de Inmuebles del Estado de Minas Gerais.

La práctica confirma que sólo la iniciativa privada será capaz de encaminar adecuadamente la solución del problema de la tan nombrada morosidad del Poder Judiciario

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*Es abogado socio de la firma Homero Costa Advogados de Brasil.