España: Adiós a las cláusulas suelo de las hipotecas

Los jueces están complicando la vida a los bancos. Las últimas sentencias, tanto las de España como las europeas, están obligando a modificar sus normas y sus contratos, considerados en muchos casos abusivos. El último golpe, para una parte del sector, lo han recibido del Tribunal Supremo, que este miércoles aclaró en un auto una sentencia que ya había señalado el 9 de mayo que las cláusulas suelo (los topes aplicados a los intereses hipotecarios para evitar que se reduzcan llegado un límite incluso aunque baje el euríbor) no son válidas si su inclusión en el contrato del préstamo no fue completamente transparente. El efecto inmediato es que la cláusula suelo dejará de aplicarse en cientos de miles de hipotecas.

El tribunal dictó su sentencia el 9 de mayo tras un recurso presentado por Ausbanc. Este miércoles ha respondido a las aclaraciones solicitadas por el BBVA, Novagalicia y la cooperativa Cajamar. Estas tres entidades habían sido condenadas por aplicar estas cláusulas sin explicarlas con suficiente transparencia a sus clientes. La sentencia declaró nulas sus cláusulas por seis razones como la falta de información suficiente, de advertencias sobre el coste comparativo con otros productos, la relación entre suelo y techo.

La banca preguntó si se debían producir todas esas circunstancias a la vez o ya era nulo si existían algunas de ellas. La respuesta del Supremo ha sido clara: solo con que hubiera alguna, el contrato quedaba anulado.

El BBVA estaba esperando esta aclaración de los jueces para tomar medidas tajantes: anunció que dejará de aplicar las cláusulas suelo de las 425.000 hipotecas que tienen esta condición, con efectos desde el 9 de mayo. El suelo medio que aplica es del 2,8%. El euríbor está en el 0,50%, índice al que se suma entre 0,5 y un punto, de forma que para muchos clientes la medida supondrá un descuento de entre 1,8 y un punto en la hipoteca, una gran noticia para sus clientes.

Un ahorro medio de 82 euros al mes

El banco estima que con la situación actual del euríbor a un año la aplicación de esta medida reducirá los ingresos en unos 35 millones mensuales. Si se anualizara el cálculo, algo que no es exacto porque dependerá de la evolución del índice, la entidad ingresaría 420 millones menos, una cantidad muy alta teniendo en cuenta la caída de ingresos producida por la reducción de créditos. Teniendo en cuenta el número de hipotecas afectadas y el impacto para el banco, una simple división muestra que el ahorro medio para las hipotecas afectadas es de unos 82 euros mensuales, 988 euros al año. Obviamente, el impacto es mayor cuanto menores son los tipos de interés y viceversa.

La medida puede afectar también a las entidades no condenadas

Cajamar también anunció la supresión de esas cláusulas y falta por pronunciarse Novagalicia NCG Banco, la entidad controlada por el Estado. Fuentes financieras consideran que será muy difícil que no siga los pasos de las otras condenadas por lo difícil que resultará explicar que unos lo hacen y otros no. Novagalicia podría revisar contrato por contrato para determinar en cuál existe abuso. Sin embargo, esta decisión también podría provocarle una oleada de demandas por parte de los clientes, lo que se sumaría a la difícil situación que vive la entidad por las cuantiosas quejas de los ahorradores que invirtieron en preferentes.

Ahora la incógnita está en saber qué harán los competidores que no están afectados por la sentencia. “Jurídicamente no están obligados. Sin embargo, existen otras variables distintas de las jurídicas, como las comerciales y las reputacionales, que analizarán con cuidado los bancos con cláusulas suelo”, comenta un experto jurídico de una consultora que pide el anonimato.

En España hay en torno a 1,7 millones de préstamos con esa cortapisa

En España hay unos 1,7 millones de hipotecas con cláusulas suelo, según los datos que se facilitaron al Senado en 2010. Eso supone casi una de cada tres hipotecas.

Lo que nadie duda es que desde el punto de vista comercial va a ser difícil de justificar estas cláusulas para otras entidades, y más en un sector donde la relación con los clientes se ha tensado mucho por la crisis y los rescates. Otros también apuntan de que lo que haga el BBVA afectará a todos por su alta cuota de mercado. Banco Santander y La Caixa, las otras dos mayores entidades españolas, no aplicaban cláusulas suelo a sus hipotecas.

Sin efectos retroactivos

La sentencia no tiene efectos retroactivos, por lo que no afectará a los pagos ya efectuados. Es decir, los bancos no devolverán lo cobrado de más a los clientes en aplicación de unas cláusulas que el Supremo ahora considera nulas. El presidente de la asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros Adicae, Manuel Pardos, considera que el Supremo debería sentar doctrina también sobre los resarcimientos por cláusulas suelo ilícitas incluidas en contratos hipotecarios y auguró posibles demandas colectivas.

El auto indica, además, que los suelos son nulos incluso si el cliente se benefició “durante un tiempo” de caídas en el euríbor. Es decir, que aunque no se tratara al 100% de un plazo variable disfrazado de uno fijo (porque hasta llegar al suelo, si hubiera existido alguna variación de los intereses), también puede ser anulada.

El Supremo añade también que meros “formalismos carentes de eficacia, como puede ser la lectura del contrato por parte del notario”, no pueden sustituir el “perfecto conocimiento” de todos los términos del contrato, imprescindible para que el consumidor decida si firma o no firma el contrato hipotecario. Otro golpe a la credibilidad de la banca.

Registradores

El Colegio de Registradores ha realizado un informe para analizar la Ley de Protección de los deudores hipotecarios aprobada por el Gobierno y las medidas que contempla para suavizar las consecuencias del impago de una hipoteca. En las conclusiones del estudio de la nueva norma, presentadas este jueves en Madrid, los registradores realizan una clasificación de las cláusulas que, de acuerdo con la ley, no deben admitir en el registro de la propiedad.

El listado incluye 35 cláusulas agrupadas en cuatro categorías, aunque la directora de Relaciones Institucionales del Colegio, María José Pérez, ha señalado que no es una enumeración cerrada de disposiciones que deban ser rechazadas simultáneamente. "No hablamos de 35 cláusulas abusivas, sino de orientaciones sobre cuáles pueden serlo", ha explicado. Vicente Carbonell, vocal de la junta de gobierno de la agrupación profesional de registradores, ha abundado en la misma idea. "Una misma cláusula puede ser abusiva o no, según cómo esté redactada", ha indicado.

Estas son algunas de las más destacadas.

Cláusulas financieras

Entre las disposiciones del ámbito financiero que los registradores podrán rechazar con la nueva legislación están las que establezcan:

?Redondeos de intereses por encima de 1/8 de punto.

?Que la variación de los intereses solo pueda ser al alza.

?Un tipo de referencia no objetivo para fijar los intereses, como aquellos tipos que incluyan el tipo del propio banco.

?Intereses por demora que sean superiores a tres veces el interés legal del dinero (12%). Algunas hipotecas han llegado a fijar intereses de hasta el 30% por retrasos en el pago.

?Cláusulas suelo y techo sobre las que el hipotecado no haga constar su consentimiento expreso

?Cláusulas suelo y techo en las que, aún cuando el hipotecado las consienta expresamente, haya un límite de la variación máxima al alza (en beneficio del banco) mayor que el de la variabilidad a la baja (en beneficio del hipotecado).

?Pactos que traten de garantizar cualquier obligación que el hipotecado pueda contraer en el futuro con la entidad.

Cláusulas de vencimiento anticipado

El criterio en teoría era que las garantías de la hipoteca solo se ejecutaban anticipadamente cuando el deudor hipotecario incumplía una cláusula del préstamo garantizada con responsabilidad propia. Sin embargo, ha sido una práctica habitual de las entidades incluir todo tipo de cláusulas cuyo incumplimiento les autorizaría a ejecutar anticipadamente la hipoteca. Entre las que se consideran no admisibles son las que autorizan al banco a ejecutar la hipoteca cuando:

?El cliente deje de pagar una o dos cuotas de la hipoteca. Será necesario el impago de al menos tres cuotas para que pueda ejecutarse.

?Se venda la finca o el inmueble.

?El hipotecado deje de cumplir algunas obligaciones accesorias.

?El valor de la finca baje, ya sea por deterioro o por cambios en el precio de mercado.

?Se den otras causas que no estén relacionadas con el contrato de hipoteca entre el banco y el cliente.

Cláusulas que afectan a la ejecución

No deben admitirse las cláusulas que regulen determinados aspectos de la ejecución, como:

?Establecer una tasación de la finca que no se ajuste a los requisitos legales.

?Un pacto de venta extrajudicial en casos en que la deuda no este inicialmente determinada, salvo que se haya consentido expresamente y así se haya hecho constar en el Registro.

?Extender la hipoteca a los bienes muebles colocados permanentemente en los edificios, y a las mejoras realizadas por un tercer poseedor.

?Establecer que el deudor pague los honorarios del abogado del banco en caso de que se ejecute la hipoteca extrajudicialmente.

Otras cláusulas

Entre el resto de cláusulas que pueden considerarse abusivas, aparecen algunas como:

?Que el hipotecado acepte someterse a un juez o tribunal distinto del que corresponda.

?Pactos en los que el deudor se comprometa a compensar la deuda de la hipoteca con las deudas que la entidad tenga con él.

?El pacto para extender la hipoteca a ampliaciones o nuevas construcciones en la finca.

(Publicado por El País - España, 13 junio 2013)
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