El interés es amplio y no sólo por el número de quienes han pedido el teaser de los centros comerciales, sino también por los distintos rubros de los que provienen los potenciales compradores. Entendidos aseguran que en la nómina están un fondo soberano, varios family offices, tres compañías de seguro (Consorcio, Metflife y una tercera “muy reservada”), además de fondos de inversión, como Independencia y uno de BTG Pactual.

En el mercado especulan que el fondo soberano sería uno de los dos que ha estado mirando la posibilidad de ingresar al país: el fondo de Jordania y GIC, de Singapur. Ambos han sostenido reuniones con varios actores del mercado, analizando la posibilidad de invertir, aunque con tickets por unos US$ 800 millones. De hecho, GIC es el que más suena, toda vez que opera centros comerciales de este tipo en Brasil.

Otro que también ha preguntado por los activos es el operador de centros comerciales Parque Arauco, que tiene una división de strip centers, y el Grupo Patio.

En todo caso, actores de la plaza comentan que lo más probable es que un fondo soberano, u otro como BlackRock, sea el más probable ganador, dado el tamaño de la operación y su precio.

El proceso

Fuentes de la operación cuentan que durante los próximos meses seguirán atendiendo a interesados para presentarles la operación y así recibir las ofertas hasta fines de año. Luego, a inicios del próximo, iniciar un proceso de selección de la lista corta.

La idea con este último punto es que quienes pasen a la siguiente etapa sean sólo aquellos que podrían ser “socios” de Walmart en el largo plazo, toda vez que un 40% de la superficie arrendable está ocupada por sus supermercados con contratos a 20-25 años. Por lo mismo, la supermercadista quiere que quien se quede con los activos sea un actor de largo plazo, y no un fondo que busque rentabilidad en unos dos o tres años.

Una vez seleccionada la lista corta, el plan es cerrar la venta durante el primer trimestre de 2016 o a más tardar antes de la mitad de año.

Cuestión de precio

Las mayores dudas del mercado, y que dejarían fuera a los chilenos interesados, van por el lado del precio por los activos, que rondaría los US$ 600 millones, una cifra que, de seguro, no bajaría de los US$ 500 millones, dicen en la industria.

Para llegar a este número se consideró que el valor de estos activos se habría medido con los ingresos que generan y una tasa de descuento que oscila entre el 5% y 6%, que es lo que se habría fijado, dicen estas fuentes.

El tema es que algunos consideran que el precio es alto, puesto que aunque Walmart tiene 40% de la superficie arrendable asegurada, el precio que paga es bastante más bajo que otros arrendatarios. Por ejemplo, calculan entendidos, un supermercado paga 0,2 UF/m2; mientas que las tiendas más chicas pagan 0,8 UF/m2 y hasta 1,5 UF/m2 en algunos centros comerciales del centro. Entonces, hay una paradoja entre los metros arrendado versus el precio que se paga.

Otros, en todo caso, aseguran que pese a esto el precio sería razonable, si se considera el perfil del mayor arrendatario (Walmart), luego que todas son excelentes ubicaciones y, finalmente, que en varios centros comerciales es posible construir más metros cuadrados.

Los activos a la venta

Diez centros comerciales Espacio Urbano componen los activos incluidos en el paquete a la venta y suman 250 mil m2, con una tasa de ocupación que supera el 95%. Entre todos registran más de 70 millones de visitas al año. Están ubicados en la Región Metropolitana, Viña del Mar, Antofagasta, Linares, Punta Arenas y Los Andes. El proceso es liderado por la consultora inmobiliaria CBRE y JPMorgan.
Los Espacio Urbano de Viña Centro y La Reina no fueron incluidos, porque tienen condiciones contractuales distintas. Walmart evaluará qué hacer con esas dos posiciones.
Según la supermercadista, los ingresos por arriendo de terceros estos centros comerciales ascienden a 0,6% de los ingresos totales consolidados de Walmart Chile.

Pasos del proceso

Anuncio de la operación
Hace algunas semanas, CBRE y Walmart, se dieron la tarea de identificar potenciales compradores para los centros comerciales. Inversionistas extranjeros fueron la primera opción, aunque tras el anuncio, se sumaron varios actores locales.

Presentación de las ofertas
Durante las próximas semanas se espera recibir a todos aquellos que estén interesados. Hasta ahora van más de diez potenciales compradores. El plan es que quienes decidan avanzar entreguen sus ofertas antes de fin de año.

Lista corta y ganador
Tras recibir las ofertas, a inicios de 2016 Walmart analizará a los interesados para detectar quién sería el más idóneo para quedarse con los activos. La idea es que sea alguien con estrategia de largo plazo. Tras esto, el plan de la supermercadista es cerrar la venta el primer trimestre.

(Publicado por Diario Financiero - Chile, 15 octubre 2015)
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